Doenças pré-concebidas em edifícios e suas garantias

As edificações podem possuir doenças pré-concebidas, desde a fase inicial de planejamento e projetos, até a entrega da obra. A origem do problema só poderá ser diagnosticada por especialistas em Patologias das Edificações.

Segundo o grupo de Patologia das Construções, da Escola Politécnica da USP, "patologia das edificações" pode ser entendida como o estudo das origens, causas, mecanismos de ocorrência, manifestação e conseqüências das situações em que os edifícios ou suas partes construtivas apresentem um desempenho insatisfatório.

Dentre os fatores predominantes, que levam os edifícios a possuírem doenças pré-concebidas, que decorrem de deficiência de projetos, mão-de-obra despreparada e material inadequado, destaca-se a falta de observação pelo construtor das boas técnicas e normas brasileiras de construção, elaboradas pela ABNT, cuja obrigatoriedade está prevista no Código de Defesa do Consumidor, em vigor desde março de 1991.

Algumas fissuras em revestimentos e trincas em alvenarias podem estar associadas ao mal comportamento das estruturas, e que devem ser verificadas tão logo apareçam, tanto como infiltrações e vazamentos em tubos hidráulico-sanitários, ou pluviais, para que seja evitada a deterioração precoce das estruturas de concreto armado. O ideal é a realização de uma vistoria técnica, previamente realizada no imóvel por um engenheiro perito em patologias das edificações, para que seja apurado se o mesmo encontra-se em condições adequadas de uso, o que recomendamos nos casos de entrega das chaves de unidades residenciais novas e na instalação de condomínios, pois o adquirente não possui conhecimento técnico para saber se o imóvel que lhe está sendo entregue pelo construtor, corresponde integralmente ao que efetivamente comprou, ou se o mesmo possui vícios aparentes ou de inadimplemento contratual.

O adquirente do imóvel ou a administração interna do condomínio, antes de aceitar a entrega do imóvel deve exigir do construtor a entrega antecipada do Manual de Uso e Manutenção do Imóvel, para sua pré-análise, que deverá constar de: memorial descritivo dos equipamentos a materiais de acabamento das áreas privativas e de uso comum, plantas que coincidam com o projeto aprovado pela Municipalidade local, folheto publicitário do lançamento e venda do imóvel, desenhos esquemáticos indicando o posicionamento das instalações prediais, e demais informações sobre manutenção, conservação do imóvel e predial, como também prazos de garantias contratual e legal.

Constatadas pelo adquirente divergências de projeto e/ou de materiais de acabamento, ou danos aparentes, deverá imediatamente efetuar sua reclamação por escrito e protocolada ao construtor, visto perda do direito de reclamar por esses vícios, em 90 dias do aceite do imóvel. Caso negativa ou inércia do mesmo em iniciar os reparos, procurar imediata orientação jurídica.

Dentro da garantia legal que é de 5 anos, prevista no Código Civil Brasileiro, pode-se presumir que as manifestações patológicas que não puderam ser visualmente observadas no momento da entrega do imóvel, conhecidas como vícios ocultos (não regidas pelo art. 178 do CC.), ocorreram devido à má construção ou comportamento insatisfatório da construção, cuja responsabilidade do construtor só poderá ser negada por ele mediante "perícia judicial". Após 5 anos, a contar da data de instalação do condomínio ou entrega das chaves, os adquirentes ainda poderão efetuar suas reclamações, desde que seja técnica e judicialmente apurado que o construtor agiu com imperícia (eu não sabia...), negligência (eu sabia, mas esqueci de fazer...), e imprudência (eu sabia, e assim mesmo não fiz...), o que pode previamente ser averiguado por engenheiro perito e sob orientação de um profissional do direito.

Quanto ao direito de serem ressarcidos os adquirentes, dos danos causados pelos defeitos da construção de edificações, a mesma só terá efeito vintenário para proposição de ação competente, (súmula 194 do STJ), desde que efetivada a prova da ocorrência dos defeitos e conseqüentes danos, dentro do prazo da garantia legal, ou fora desse caso comprovada imperícia, negligência ou imprudência do construtor, cujo prazo vintenário, inicia sua contagem a partir do dia em que ficar evidenciado o defeito.

Para que se evite conflitos desnecessários entre os adquirentes e o construtor, recomenda-se a contratação de um profissional de Engenharia Civil, de comprovada experiência em perícias judiciais de Patologias das Edificações, para a realização da vistoria prévia do imóvel, cujo parecer técnico conclusivo, registrado por Oficial de Títulos e Documentos, acompanhado do documento de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) junto ao CRES/SP do profissional contratado, será a peça de instrução de medidas amistosas, ou judiciais, ambas sob orientação de profissionais do Direito.

Richard Robert Springer
Engenheiro Civil - perito em Patologia das Edificações, do IBAPE/SP,
membro do IE/SP, CEBB 22, ABNT e IDEC,
Diretor da Springer Peritos Engenheiros